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vol.019 『担保不動産の任意売却マニュアル』が改訂されました
Sat, 01 Nov 2008 18:08:08 +0900
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■ 『担保不動産の任意売却マニュアル』が改訂されました ■
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皆さんこんにちは、吉田です。
以前より http://www.yamani-trust.com/ で紹介していた、
黒木正人著『担保不動産の任意売却マニュアル』が増補改訂されました。
・・・・・・・
著者の黒木氏は現役の銀行マンで、本書は金融機関の立場から書かれた
任意売却の実務マニュアルとして、とても役に立ちます。
・・・・・ ・・・・・・・・・・
増補改訂版ではさらに「任意売却の具体的事例」や「担保不動産収益執行制
・
度」などについて新たに充実した内容が盛り込まれ、初版とは大きく異なっ
た内容となっています。
まだお読みでない方はもちろん、初版をお読みの方でも、任意売却を行うな
らば必読です。
○『担保不動産の任意売却マニュアル』の書評および購入はこちらから。
http://www.yamani-trust.com/sale.html#kuroki
→ご購入の場合、開いたページの画像または書名をクリックしてください。
DMMの購入ページにリンクしてあります。 (^-^)
追記
一般的に任意売却というと、金融機関との損切り交渉を直接行わなけれ
ばならないと思われている方も多いと思います。
しかしながら、金融機関と直接交渉しないで物件を購入できるパターン
もありえます。
そのあたりを詳しく知りたい方は、吉田のマニュアル
http://www.yamani-trust.com/sale.html
をご覧下さい。
では、また。(^-^)
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vol.018 任意売却の手続きが簡素化されそうです
Fri, 22 Aug 2008 17:53:31 +0900
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■ 任意売却の手続きが簡素化されそうです ■
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皆さんこんにちは、吉田です。
任意売却という言葉が一般に広まって久しくなりますが、なにかと面倒なそ
の手続の簡素化をはかる法改正の検討が始まりました。
まだ、与党調査会での検討段階ですが、任意売却でおいしい不動産を手に入
れようとしている私たちにとって、必ずチェックしておかなければならない情
報です。
ただし、手続が簡素化されて任意売却が簡単になることが、必ずしも良いこ
ととは限りませんので、念のためご注意下さい。
詳しい内容は下のリンクからどうぞ。
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担保不動産迅速に処分 競売前の『任意売却』手続き簡素化
Tue, 05 Aug 2008 10:37:26 +0900
2008.6.3付け日経新聞に、
「担保不動産迅速に処分 競売前の『任意売却』手続き簡素化自民調査会方針」
と題する、次ぎのような記事がありました。
自民党の司法制度調査会（臼井日出男会長)は二日、担保不動産の処分を巡って、裁判所による競売にかける前に民間主導で売却する「任意売却」の手続きを簡素化する方針を固めた。担保権者全員の同意がなくても、すべての抵当権を抹消し、売却できる制度を導入する。地価の調整局面入りを受けて、売却手続きに手間取り、価値が下がる例も増えているため、制度改正で迅速な処分を促す。次期国会で関連法案の提出を目指す。
任意売却は、、銀行など民間仲介者が入つて借金の担保になっている不動産を売却すること。最終的に裁判所による競売にかけるよりも処理期間が短く、債権回収率が高いのが特徴だ。
現行制度では担保権者全員が同意するまでは任意売却できない。上位の担保権者が売却に賛成でも、順位が後のものが反対し、同意の条件として法外な金を要求するトラブルも起こっている。
検討中の新制度では、担保権者の大半が同意したにもかかわらず、一部の同意を得られず売却できない場合、所有者や売却に同意した担保権者が裁判所に抵当権抹消の許可申し立てをできるようにする。
同意しなかった担保権者が一定期間内に自らの担保権に基づく競売を申し立てないか、独自の売却先を申し出ない限り、裁判所が任意売却を認める方向だ。
自民党は民間主導の任意売却を促進し、裁判所がかかわる競売数を減らすなどして競売手続きの効率化を狙う。党司法制度調査会の「明るい競売プロジェクトチーム」（佐藤剛男座長)が新制度の具体案を検討。与党内調整の後、民主党など野党との協議も踏まえ、次期国会に法案を提出する方針だ。
皆さんはこの記事をどのように受け取りますか？
任意売却の手続き上のハードルが下がるため、一見、良いニュースの様に見えます。
しかしながら、手続が簡単になるということは新規参入も増えるということで、任意売却市場の相場は高騰することになるでしょう。
未開の市場でおいしい不動産を手に入れるか、開拓された市場でうまみの薄くなった不動産を手に入れるか。
前者を手に入れたい方は、記事にある制度が現実化される前に、行動に移りましょう。
任意売却に関する書籍は こちらのページ で紹介していますので、参考にして下さい。
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vol.017 CASE1_004 任意売却物件の法務局での調査
Fri, 23 May 2008 12:57:46 +0900
□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ 2008.05.12 vol.017 □□□
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■ CASE1_004 任意売却物件の法務局での調査 ■
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皆さんこんにちは、吉田です。
しばらくお休みしていた『任意売却 実録編』を再開します。
今回は、前回行った任意売却物件の現地調査に続いて、「法務局で行う調査」
についてです。
『実録編』は、読者の皆様の反響が最も多い編でもありますので、皆様の不
動産投資活動にお役立て下さい。
○CASE1_004 任意売却物件の法務局での調査
http://www.yamani-trust.net/003/case1_004.php
→任意売却物件の現地調査に続いて、法務局での調査にかかります。
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■ その他の新着記事 ■
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前回のメルマガ発行以降に作成、更新した記事です。いろいろ役に立つかと思
いますので、興味のある人は覗いてみて下さい。
○自民党平成２０年度税制改正大綱と登録免許税増税
http://www.yamani-trust.net/200/post_34.php
→自民党平成２０年度税制改正大綱において、不動産の所有権移転における
登録免許税増税が盛り込まれました。
その後、ねじれ国会による暫定税率のゴタゴタで状況は二転三転していま
すが、とりあえず昨年１２月時点での記事としてお読み下さい。
現在の状況については、後日改めてまとめたいと思います。
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CASE1_004 任意売却物件の法務局での調査
Fri, 09 May 2008 13:49:16 +0900
物件を見に行ったついでに、法務局に寄って「公図」（下画像） を取ります。これは簡単な地図みたいなものですが、全ての土地に「地番」と呼ばれる番号が振られています（注８）。建物は見た目で「一棟、二棟」と数えられますが、土地は現地を見ただけでは正確な数は分かりません。公図と住宅地図そして謄本を照らし合わせて、その建物が建っている土地をはっきりさせなくてはならないのです。これをちゃんと確認しないと、建物が乗っかっている土地の一部を買い忘れた！なんてことになりかねません。
ちなみに、土地の番号は「地番」、建物の番号は「家屋番号」で、いずれも謄本で確認できます。そしてどちらの番号も、私たちが普通に使っている「住所」「番地」「住居表示」などとは必ずしも一致しない場合があるので注意して下さい。
法務局で手に入れられる資料としては、他に「地積測量図」や「建物図面」があります。「地積測量図」は、公図と違って、正確な土地の形状・面積などが記されている図面のこと、「建物図面」は、建物の配置・形状・面積などを示す図面です（注９）。これらは、法務局に必ずあるというわけではないのですが（注１０）、あればより正確な状況が分かりますので、できれば手に入れておきましょう。
「不動産登記簿謄本」も、もちろん法務局で手に入れることができますが、「CASE1_002 物件調査の第一歩」で紹介した「インターネット登記情報サービス」ですでに手に入れていますので、ここであらためて取得する必要はありません（注１１）。
……続く（次回からはいよいよ破産管財人へのアプローチが始まります）
（注８） マニュアル５６～５８頁
（注９） マニュアル６８～７０頁
（注１０） たとえば、測量されたことがない土地の「地積測量図」、登記されていない建物の「建物図面」などは、法務局にありません。
（注１１） 「不動産登記簿謄本」の取得は、基本的に「インターネット登記情報サービス」で事足りますが、金融機関の融資審査の際などには、法務局で取得する必要があります。これは、融資審査には法務局の印鑑の押された謄本が必要となり、法務局で取得した謄本には押印がありますが、「インターネット登記情報サービス」で取得したものにはないからです。
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自民党平成２０年度税制改正大綱と登録免許税増税
Fri, 21 Dec 2007 18:31:48 +0900
自民党の平成２０年度税制改正大綱が決定しました。不動産投資に関連するものとしては、不動産の所有権移転における登録免許税の増税があります。
不動産売買の登録免許税は、現行では１％です。それが、平成２１年４月から１．３％、同２２年４月から１．５％になります。
これがどういうことかというと、例えば、売買価格１億円、固定資産税評価額が６千万円の不動産を売買したとします。登録免許税は固定資産税評価額にかかりますので、０．３％ならば１８万円、０．５％ならば３０万円の増税となります。不動産を買う時の諸費用が、この分かさむことになるわけです。
ただし、増税とはいっても本来の税率は２％です。軽減率が低くなるだけなのですが、関連業界は昨年に引き続き反対するでしょう。
以下は、自民党の大綱から「土地・住宅税制」の部分を抜粋したものです。
八土地・住宅税制
(国税)
1土地の売買による所有権の移転登記等に対する登録免許税の税率の軽減措置について、平成21年4月1日以後に受ける所有権の移転登記等に係る軽減税率を次のとおり引き上げたうえ、その適用期限を3年延長する。
(1)土地の売買による所有権の移転登記1,000分の13(平成22年4月1日以後に受けるもの1,000分の15)(現行1,000分の10)
(2)土地の所有権の信託の登記1,000分の2.5(平成22年4月1日以後に受けるもの1,000分の3)(現行1,000分の2)
2特定目的会社が資産流動化計画に基づき特定不動産を取得した場合等の所有権の移転登記等に対する登録免許税の税率の軽減措置について、平成21年4月1日以後に特定不動産を取得した場合等の不動産の所有権の移転登記に係る軽減税率を1,000分の9(現行1,000分の8)に引き上げたうえ、その適用期限を2年延長する。
3住宅の省エネ改修促進税制の創設(再掲)
4給与所得者等が住宅資金の貸付け等を受けた場合の課税の特例の適用期限を2年延長する。
5優良賃貸住宅の割増償却制度における中心市街地優良賃貸住宅に係る措置の適用期限を2年延長する。
6住宅取得等資金に係る相続時精算課税制度の特例の適用期限を2年延長する。
7長期耐用住宅に係る登録免許税の軽減措置の創設(再掲)
(地方税)
1長期耐用住宅に係る固定資産税及び不動産取得税の特例措置の創設(再掲)2省エネ改修を行った住宅に係る固定資産税の減額措置の創設(再掲)
3新築住宅に係る固定資産税の減額措置の適用期限を2年延長する。
4高齢者向け優良賃貸住宅に係る固定資産税の減額措置の適用期限を2年延長する。
5給与所得者等が住宅資金の貸付け等を受けた場合の課税の特例の適用期限を2年延長する。
6新築住宅特例適用住宅用土地に係る不動産取得税の減額措置(床面積の2倍(200平方メートルを限度)相当額の減額)について、土地取得後の住宅新築までの経過年数要件を緩和する特例措置の適用期限を2年延長する。
（出典：平成２０年度税制改正大綱 http://www.jimin.jp/jimin/seisaku/2007/pdf/seisaku-031a.pdf）
国会で波乱がなければ、ほぼこの内容での税制改革となるでしょう。
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vol.016 放置車両の撤去方法
Fri, 14 Dec 2007 18:13:31 +0900
□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ 2007.12.14 vol.016 □□□
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■ 放置車両の撤去方法 ■
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皆さんこんにちは、吉田です。
vol.013「放置車両の所有者の確認方法」で、放置車両の所有者・使用者の調
査方法について説明しました。今回はそれに続いて、放置車両を撤去する方法に
について説明します。
放置車両の撤去については、その車両が陸運局に登録されているかいないか、
また、所有者と連絡が取れるか取れないかで対処方法が異なってきます。
今回は、「陸運局に登録されていて、かつ、所有者と連絡が取れる場合」と、
「陸運局に登録されているけれども、所有者と連絡が取れない場合」について
説明します。
○放置車両の撤去方法（１）
http://www.yamani-trust.net/100/post_31.php
→「陸運局に登録されていて、かつ、所有者と連絡が取れる場合」
の撤去方法です。
○放置車両の撤去方法（２）
http://www.yamani-trust.net/100/post_33.php
→「陸運局に登録されているけれども、所有者と連絡が取れない場合」
の撤去方法です。
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■ その他の新着記事 ■
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前回のメルマガ発行以降に作成、更新した記事です。いろいろ役に立つかと思
いますので、興味のある人は覗いてみて下さい。
○公示送達
http://www.yamani-trust.net/500/post_32.php
→借主が賃料などを滞納したまま行方不明になってしまった場合、合法的
に契約を解除するためにこの方法を知っておく必要があります。
不動産投資家の皆さんは、こういうやり方があるということを、きちん
と把握しておきましょう。
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放置車両の撤去方法（２）
Wed, 12 Dec 2007 12:54:23 +0900
放置車両の所有者の確認方法にて登録車両の所有者・使用者調査の方法、放置車両の撤去方法（１）にて所有者と連絡が取れる陸運局登録車両の撤去方法について説明しました。今回は、所有者と連絡が取れない場合の陸運局登録車両の撤去方法について説明します。
陸運局登録車両の撤去方法（所有者と連絡が取れない場合）
所有者の所在が不明で連絡が取れない場合、ちょっと面倒になりますが、訴訟を前提とした作業が必要になります。具体的な手順は次の通り。
１）土地明渡及び未払駐車料支払を求める訴訟の提起
土地明渡及び未払駐車料支払を求めて訴訟を起こします。ポイントは放置車両の撤去方法（１）の「３）土地明渡及び未払駐車料支払を求める訴訟を起こす。」と同じく、
・契約解除の意思表示
・駐車場(土地)の明け渡し請求
・未払駐車場料の支払い請求
・解除後の不法占拠に対する賃料(駐車料)相当損害金の支払い請求
の４点になります。
ただし、所有者の所在が不明で訴状が届かないので、訴状は公示送達されることになります。
２）判決の取得
公示送達による訴訟の場合、通常に比べて手間がかかる場合があります。つまり、公示送達により裁判を行った場合、欠席裁判はありません。現に訴状が借主に送達された場合、訴状が借主に裁判所から送達されたのに、借主が欠席したときは、「欠席判決」となり容易に貸主は勝訴判決を取得できます。訴状が借主に裁判所から送達され、訴訟の内容がわかっているのに借主が欠席したのは「欠席＝訴えをすべて認めた」とみなされるからです。他方、公示送達の場合、借主は裁判に欠席しますが、訴状を現実に見ている訳ではありませんので、貸主が勝訴判決を取得するためには、「証拠により訴えの内容が正しい」ことまで立証しなければなりません。そのため、証拠として貸主の尋問や管理会社の担当者の尋問が必要となる場合もあり、判決取得までの期間が欠席判決に比べ余計にかかることを、見込んでおく必要があります。
３）判決を取得したら
放置車両の撤去方法（１）の「５）自動車の差押え(自動車競売)を裁判所に申し立てる。」以降と同じ手順、自動車競売または土地明け渡しの強制執行という手段を取ることになります。
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公示送達
Wed, 12 Dec 2007 12:38:58 +0900
公示送達とは、裁判所が公示を行うことをもって、相手方に対する意思表示が到達したとみなしてくれる制度です。
不動産投資においては、借家や駐車場などの滞納賃料の催告・契約解除などで、相手の所在が不明な場合に利用します。そのようなケースでの具体的な流れは以下の通り。
①内容証明郵便を発送し、相手方不在で届かないことの証拠を作ります。発送した内容証明郵便は、差出人へ戻ってきます。
②相手方(借主)の最後の住所地(行方不明になる直前まで住んでいた場所)を管轄する簡易裁判所に「公示送達」の申立てを行います。相手方の住民票や自ら作成した報告書を添付して申し立てることになります。報告書には、相手方が不在であるかどうかを調査した結果を記載することになります。元々住んでいた住居の様子(電気やガスのメーターが動いているか、郵便物が郵便受けに溜まっているか、夜間訪問して電気がついているか等)、近隣住民の証言等を文書にすることになります。
③申立てが認められると、裁判所書記官が、裁判所前の掲示板に、内容証明郵便を貼り出して(公示して)くれます。
④掲示をした日から2週間が経過した日に、解除の意思表示が相手方(借主)へ到達したのと同様の法律上の効果が発生します。
いざというときのため、不動産投資家の皆さんは心得ておきましょう。
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放置車両の撤去方法（１）
Thu, 06 Dec 2007 17:57:38 +0900
放置車両の所有者の確認方法にて、登録車両の所有者・使用者調査の方法を説明しました。今回からは、放置自動車撤去の法的手続きについて説明します。
放置自動車撤去の法的手続きは、陸運局登録の有無によって、以下の２つに分かれます。
(1）陸運局登録(陸運局のナンバープレート付き)の普通自動車は、法律上、不動産と同じ性質を持っています。したがって、陸運局の登録がされている自動車は、差押え・売却手続が不動産競売とほぼ同じ手続で行われます。この競売は、自動車競売手続きと呼ばれます。
(2）陸運局登録のない(廃車され陸運局のナンバープレートが付いていない)普通自動車と軽自動車(登録の有無を問わず）は、法律上、動産と同じ性質を持っていますので、一般の動産として差押え・売却手続が行われます。これを動産競売の手続といいます。
さらに、所有者の状況として、
(A)所有者と連絡が取れる場合
(B)所有者と連絡が取れない場合
の２つが考えられます。
今回は、「(1)陸運局登録の普通自動車」で、かつ「(A)所有者と連絡が取れる場合」の撤去方法について説明します。
陸運局登録車両の撤去方法（所有者と連絡が取れる場合）
陸運局登録車両で、その所有者と連絡が取れる場合、次のような手順を取ります。
１）内容証明郵便で、未払駐車料の請求、契約の解除通知、自動車撤去・駐車場明け渡しの請求をする。
手順及び記載内容は次の通りです。
①平成○年○月○日までに未払駐車料○○円を支払って欲しい。
②①の期限内に未払駐車料の支払いがない場合には、不払いを条件としてこの内容証明郵便により解除の意思表示を行う。
③②により解除がなされた場合、解除の日から○日以内に自動車の撤去、駐車場の明け渡しを請求する。
２）内容証明郵便が戻ってきた場合は、再度送り状をつけて普通郵便で発送する。
借主が不在がちなどの場合、内容証明郵便が受け取られない時があります。そのような場合には、送り状を付けて、再度、普通郵便で発送します。
送り状には「○月○日にお送りした内容証明郵便が、留置期間経過で返ってまいりました。改めて本日○月○日に普通郵便でお送りします」といった記載をし、裁判の際の証拠としてコピーを保存しておきます。
３）土地明渡及び未払駐車料支払を求める訴訟を起こす。
１）２）の作業を借主が無視した場合、ちょっと面倒になりますが、訴訟を起こすことになります。そこで行う意思表示・請求のポイントは次の通りです。
・契約解除の意思表示
・駐車場(土地)の明け渡し請求
・未払駐車場料の支払い請求
・解除後の不法占拠に対する賃料(駐車料)相当損害金の支払い請求
４）判決を取得する。
裁判所にて判決を取得します。借主が欠席した場合は、「欠席裁判」として貸主は簡単に勝訴判決を得ることができます。
５）自動車の差押え(自動車競売)を裁判所に申し立てる。
未払駐車料等の支払い請求権を根拠に自動車の差押え(競売手続)を行い、貸主が自己競落するか、他者に競落してもらいます。自分で直接中古車屋に話をして競落してもらっても良いでしょう。
めでたく自動車競売で車を競売し撤去、処分できれば、これで、事件は解決です。
６）自動車競売で処理できなかった場合、不動産の明け渡し執行を行う
ただし、自動車の価格評価で価値があると認められない場合、すなわち、競売手続き費用をまかなえる程度の価値がない場合、裁判所は自動車の差押え(自動車競売)を途中で取り消してしまいます。
そのような場合は、すでに出ている判決に基づき、土地明渡の強制執行をします。土地明渡の強制執行は、執行官が行ってくれます。明渡執行の際、価値がなく自動車競売で処理が出来ない車両は、貸主の駐車場(土地)の明け渡しに伴う残置物であり、ゴミとして処理することができます。
なお、必要な評価額の目安は、おおよそ１０万円以上のようです。
７）登録自動車をゴミとして廃棄処分する場合の問題点
ナンバープレートがついていますので、廃車手続の必要があります。ところが、廃車手続は車の所有名義人しかできません。土地の明渡執行で、ゴミとして登録自動車を廃棄処分する際、貸主は廃車手続を行うことができないのです。
実務上は、ナンバープレート付きのまま、登録自動車を解体業者に引き取ってもらっているのが実情のようです。
参考：
『神奈川宅建広報』２００７.１２ No.３９２ １０～１１頁 「立川せんせいの実務お役立ち教室No.１６」
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